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Das Kongresshaus - Neubau oder Sanierung

Gemeinde Garmisch - Partenkirchen


Kongresshaus


Alter Standort : Bestand Sanierung und Anbau 30,0 bis 38,0 Mio€


versus


Neuer Standort: Neubau Kongresshaus 20,0 bis 25,0 Mio€ Alter Standort: Neubau 5 Sterne Hotel

 

Garmisch Partenkirchen “ Kongresshaus “– wirtschaftliche Betrachtung von Maßnahmen und Kosten

Betrachtung Bestandsgebäude

Kostenrisiko 1: Das Bestandsgebäude muss umfassend saniert (u.a. Brandschutz und Haustechnik, ca. 19 Mio. €) und es muss umfangreich in die Gebäudestruktur eingegriffen werden. Diese Maßnahmen verursachen hohe Kosten. Ein geplanter Anbau ergänzt das fehlende Raumprogramm

Kostenrisiko 2: Trotz Sanierung bleibt es ein Bestandsgebäude und daraus ergeben sich in Zukunft wesentlich höhere Unterhalts- und Betriebskosten. Werden notwendige Investitionen (Sanierungsmaßnahmen) aus Kostengründen während der Sanierungsphase nicht getätigt, fallen diese in den kommenden Jahren dennoch an.

Kostenrisiko 3: Während der Sanierungs-und Neubauphase keine Kongress-Einnahmen sowie Abwanderung der Kongresse und Veranstaltungen

Kostenrisiko 4: Ursprüngliche Ausgangslage waren 15 Mio. €. Nach konkreter Planung entstand eine massive Kostenexplosion auf 38 Mio. € . Erfahrungsgemäß wird dieser Betrag nicht ausreichen und es wird zu weiteren Kostensteigerung kommen, wenn jetzt die Planung nicht massiv geändert wird und Maßnahmen eingespart werden.

Kostenrisiko 5: Bei einer Kostendeckelung auf 30 Mio. € müssen bereits in der aktuellen Planungsphase 8 Mio. € eingespart werden, was zwangsläufig eine Reduzierung der Qualität und eine Reduzierung der Sanierungsmaßnahmen bedeutet.

Kostenrisiko 6: Trotz der angestrebten Kostendeckelung auf 30 Mio. € sind Kostensteigerungen und Terminverschiebungen durch Unvorhersehbares bei Um- und Anbau zu erwarten und können nie gänzlich ausgeschlossen werden.

Kostenrisiko 7: Eine innerstädtische Baumaßnahme erfordert immer eine umfangreiche Baulogistik, die zu zusätzlichen Kosten und Terminverschiebungen führen wird.

Fazit: Das Bestandsgebäude von 1978 entspricht heute nicht mehr den Erwartungen für Kongresse. Trotz Sanierung und Anbau bleibt es ein „altes Gebäude“ mit all seinen Folgekosten und Widrigkeiten. Auch die Außenwirkungen in Optik und Attraktivität entspricht niemals einem Neubau! Aus den o.g. Kostenrisiken ergibt sich zwangsläufig die Notwendigkeit eines wirtschaftlich dimensionierten und tragbaren Neubaus.

Garmisch Partenkirchen “ Kongresshaus “– wirtschaftliche Betrachtung von Maßnahmen und Kosten

Betrachtung Standort Bestandsgebäude: Nachteile

Während Auf- und Abbau (für Kongresse und Veranstaltungen) parken Lieferfahrzeuge (LKW) auf Richard-Strauß Platz (touristischer Platz und Fußgängerzone) und Parkplatz Kongresshaus (Osten).

Aufgrund innerstädtischer Lage und Gebäudestruktur entstehen für Veranstalter bis zu 20 % Mehrkosten für Auf- und Abbau.

Durch die innerstädtische Lage und direkte Angrenzung an den Micheal-Ende-Park fehlen Möglichkeiten für weitere Außen- und Expansionsflächen

Es sind nicht ausreichend Park- und Stellflächen für Kongressbesucher und Veranstalter vorhanden

Erhöhtes LKW-Verkehrsaufkommen in der Stadtmitte durch Anlieferung für Aufbau und Abholung bei Abbau. Keine Stellplatzmöglichkeiten für LKW am Kongresshaus während der gesamten Veranstaltung.

Unbelebtes, leeres und dunkles Gebäude an einem touristisch frequentierten Platz bei Nicht-Nutzung des Kongresshauses.

 

Betrachtung aktuelles Kongresswesen:

Zielsetzung:  Bestehende Kongress-Veranstalter/-Teilnehmer zu behalten und neue hinzugewinnen. Die Wettbewerbssituation wird zunehmen. Ein zeitgemäßer Neubau mit seinen optimalen Raumstrukturen ist dafür besser geeignet als ein sanierter Altbau mit Anbau.

Nur durch einen Neubau an einem neuen Standort entsteht ein zusätzlicher Mehrwert, der es ermöglicht, bestehende Kongressteilnehmer zu behalten und neue zu gewinnen.

 

Garmisch Partenkirchen “ Kongresshaus “– wirtschaftliche Betrachtung von Maßnahmen und Kosten

Betrachtung Neubau: Vorteile

Durch einen Neubau besteht eine wesentlich höhere Kosten- und  Terminsicherheit 

Für eine Investitionssumme von rund 20,0 bis 25,0 Mio. € kann ein ansehnliches, nicht überdimensioniertes und wirtschaftliches Kongresshaus errichtet werden. Zumal durch das Einbringen einer Bodenplatte im Erdgeschoss ( ca. 25 % der Kosten fallen durch das Kellergeschoss an).

Durch einen Neubau kann die Vergabe an einen Generalunternehmer erfolgen. Dadurch noch höhere Kosten- und Terminsicherheit

Durch einen Neubau fallen die nächsten Jahrzehnte keinerlei aufwendigen Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen an

Durch einen Neubau können Unterhalts- und Betriebskosten wirtschaftet generiert werden. 

Durch einen Neubau kann GAPA Tourismus sein Raumprogramm optimal umsetzen. In einem sanierten Bestandsgebäude muss immer eine Anpassung erfolgen und letztendlich sind dann Kompromisse zu schließen

Durch einen Neubau können auch Rahmenbedingungen für für Kongresse und Veranstaltungen optimal geplant werden

Während der Neubauphase erfolgen weiterhin Einnahmen durch Kongresse im Bestandsgebäude. Dadurch kein Verlust / keine Abwanderungen von Kongressen und Veranstaltungen.